Défiscalisation Loi Malraux - Comprendre la loi Malraux

Investissez dans la défiscalisation Malraux et bénéficiez d'une réduction d'impôt attrayante.

Participez à la restauration des centres ville anciens en y acquérant un bien puis revalorisez votre patrimoine avec l'argent de vos impôts !

La loi Malraux votée le 04/08/1962 pour faciliter la restauration des centres villes anciens  a été profondément modifiée par la loi de finances pour 2009.

Loi Malraux : principes

Il convient de distinguer les immeubles dont la restauration immobilière a été initiée avant 2009 et ceux pour lesquels la restauration a été initiée après le 1er janvier 2009. C’est la date de dépôt du permis de construire fait foi.

Permis de construire déposé avant 01/01/2009

Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d'immeubles anciens, situés en secteur sauvegardés ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural et Urbain Paysager (ZPPAUP), de déduire l'intégralité du coût des travaux de restauration de l’immeuble de leur revenu imposable.

Les travaux engagés dans le cadre de la Loi Malraux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble. Il est en revanche inutile d'intervenir sur les parties de l'immeuble qui ne le nécessitent pas.
Les travaux engagés doivent au préalable avoir fait l'objet d'une déclaration de travaux ou d'un permis de construire.

Les charges ouvrant droit à une déduction Malraux sont les suivantes :

Les charges de droit commun :

• frais de gérance et de rémunération des concierges
• dépenses engagées pour les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration
• impôts

Les charges propres au régime de restauration immobilière :

• frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU)
• travaux de démolition imposés par le maire ou le préfet
• travaux de reconstruction nécessités par la démolition imposée
• travaux de transformation en logements de l'immeuble
• depuis le 1er janvier 2004, travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.

La loi Malraux offre des avantages fiscaux complémentaires :

• La part de déficit résultant des dépenses engagées avant l'achèvement de l'opération est imputable sans limitation sur votre revenu imposable, à l'exclusion des intérêts d'emprunt.
• La fraction du déficit foncier liée aux intérêts de vos emprunts contractés pour l'opération est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Si le déficit foncier, engendré par les travaux de restauration  est supérieur au revenu global, la part non imputé sur le revenu global est reportable pendant 6 ans.
  

L’initiative de l’opération de restauration peut émaner de trois entités juridiques :

• Le propriétaire de l'immeuble. Si l'immeuble n'appartient pas à un propriétaire unique, il doit y avoir un regroupement des initiatives individuelles sous la forme d'une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL)
• Les collectivités publiques et plus précisément l'Etat ou les collectivités territoriales
• D'autres organismes, le plus souvent mandatés par l'Etat ou les collectivités territoriales.

Permis de construire déposé après 01/01/09

Le nouveau régime Malraux ne s’applique que pour les opérations de restauration immobilière ayant fait l’objet d’une demande de permis de permis de construire ou une déclaration de travaux déposée après le 1er janvier 2009.

Pour ces opérations, le dispositif Malraux prend la forme d'une réduction d'impôt doublement plafonnée pouvant s'étaler sur 4 années et non plus une déduction dérogatoire des revenus fonciers et, le cas échéant, du revenu global.

Au regard des revenus fonciers, les biens bénéficiant du dispositif Malraux seront traités comme des propriétés ordinaires sous réserve toutefois de l'impossibilité de déduire les charges prises en compte pour le calcul de la réduction d'impôt.

Le dispositif ne s’applique pas pour les dépenses effectuées dans des  immeubles dont le droit de propriété est démembré ou aux dépenses portant sur des immeubles dont le propriétaire est  une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.

Le montant des dépenses éligibles servant de base de calcul à la réduction d'impôt est retenu dans la limite annuelle de 100 000 €.

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

• 40 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans des quartiers anciens dégradés
• 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP où les contraintes sont moindres.

Le dispositif est cumulable sur 4 ans ce qui peut porter la réduction d’impôt à 160 000€ au total.

Les dépenses prises en compte pour le calcul de la réduction ne peuvent venir en déduction des revenus fonciers.

Il s'agit des dépenses réalisées à compter de la date de délivrance du permis de construire ou à celle de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable :

Les charges foncières de droit commun suivantes :

• les dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration
• les primes d'assurance
• les impositions
• les frais de gestion (forfait de 20 € par local, et frais réels de rémunération des gardes et concierges, de procédure et de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles)

Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration (AFU)

Les dépenses de travaux y compris les travaux effectués dans des locaux d’habitation ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux. Il peut s'agir de travaux :

• de démolition imposés par l'autorité publique
• de reconstruction nécessités par la démolition imposée
• de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants
• de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.

De la fraction des provisions pour dépenses de travaux de la copropriété, versées par le propriétaire, pour le montant effectivement utilisé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Loi Malraux : conditions liées à la location

Permis de construire déposé avant 01/01/2009

Le propriétaire d’un immeuble bénéficiant du régime fiscal Malraux s’engage à louer cet immeuble pendant 6 ans, une fois la restauration achevée, à titre de résidence principale du locataire.
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
Le montant du loyer n’est soumis à aucun plafond ; il n’existe pas non plus de conditions de ressources du locataire.

Permis de construire déposé après 01/01/09

Le propriétaire d’un immeuble bénéficiant du nouveau régime fiscal Malraux s’engage à louer cet immeuble nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de 9 ans.

Lorsque l’opération porte sur un local affecté à un usage autre que l’habitation, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer pendant la même durée de 9 ans.

Le propriétaire du logement ne peut louer à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant.

Dans le cas d’une acquisition par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le bien ne peut être loué à l’un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, ascendant ou descendant.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Loi Malraux : conditions liées au logement

Permis de construire déposé avant 01/01/2009

Les immeubles éligibles à la loi Malraux sont situés :

• dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé. Les travaux engagés doivent alors être déclarés d'utilité publique
• les secteurs sauvegardés.

Permis de construire déposé après 01/01/09

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion étend les zones d'application du nouveau dispositif Malraux aux quartiers anciens dégradés (dont la liste devrait être prochainement fixée).

Ainsi, le nouveau dispositif s'applique aux dépenses supportées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé :

• dans un secteur sauvegardé ou dans un secteur où le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé lorsque la restauration de l’immeuble a été déclarée d'utilité publique
• dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique.

Pour être éligible au dispositif, le local sur lequel porte les travaux peut être :

• un local à usage d'habitation
• un local destiné originellement à l'habitation et réaffecté à cet usage
• ou un local affecté à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été originellement destiné à l'habitation et dont le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers (le dispositif Malraux antérieur ne s'appliquait pas à cette catégorie d'immeubles).

Loi Malraux : bon à savoir !

La réduction d’impôt « Malraux 2009 », entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales (l’ensemble des réductions d’impôts ne peut dépasser 20 000 € majorée de 8% du revenu imposable)

Un contribuable ne peut, pour un même local ou une même souscription de parts, bénéficier de ce dispositif et de l’une des réductions d'impôt au titre d'un investissement:

• dans l'immobilier de loisir (Demessine)
• dans les résidences hôtelières à vocation sociale
• outre-mer (Girardin particuliers uniquement)

Les dépenses correspondantes aux travaux de restauration immobilière, ayant permis au contribuable de bénéficier de l’avantage Malraux, ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers.