LMP / LMNP - La location meublée

Préparez votre retraite dès aujourd’hui avec de la location meublée.

En vous permettant  d’obtenir à terme des revenus défiscalisés, la location meublée est une vraie bonne solution "Retraite"

La location en meublée est souvent utilisée en gestion de patrimoine dans l'objectif de se constituer un patrimoine générant des revenus au moment de la retraite.

Principes du LMP/LMNP

L’intérêt fiscal de la location meublée réside dans l'imposition des revenus de cette location  dans la catégorie BIC. Le contribuable peut alors bénéficier des avantages du micro BIC dans le cadre duquel on bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % (71 % avant le 1er janvier 2009).

On distingue le Loueur Meublé Professionnel (LMP) du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Sont considérées comme des Loueurs en Meublé Professionnels les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés. Elles sont à ce titre imposées aux BIC.

Les conditions d’accès de ce statut sont les suivantes :

• être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.
• les recettes locatives TTC, tirées de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 € par an
• les recettes locatives TTC, tirées de la location meublée doivent représenter au moins 50% des revenus du foyer fiscal.

Ces deux conditions sont cumulatives depuis la loi de Finances pour 2009.

L’investisseur est considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel à partir du moment ou il ne tire pas 23 000€ de recettes annuelles ou 50% de ses revenus de la location en meublé et qu’il n’est pas inscrit au RCS.

Ce dernier peut imputer son déficit lié à l’activité de location meublée sur son revenu global. S’il exerce son activité depuis au moins cinq ans et si ses recettes n’excèdent pas 250 000€ TTC, il peut être, lors d’une cession, exonéré d’impôt sur les plus- values.

Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.

En revanche, au vu des conditions exigées par la loi de finances 2009, la plupart des LMP sont désormais imposables à l’ISF.

Dorénavant, le déficit résultant de la Location en Meublé Non Professionnelle ne peut s'imputer uniquement, que sur les revenus tirés de la même activité des 10 années suivantes.

LMP/LMNP : conditions liées à la location

Le contrat de bail doit être écrit et pour une durée minimum de 1 an (cette durée peut être réduite à 9 mois pour les étudiants).
A l'expiration du contrat, il est tacitement reconduit pour un an (sauf si le locataire est un étudiant auquel cas les clauses de reconduction tacite ne sont pas applicables).
En plus du contrat de bail, deux documents peuvent être rédigés afin d'éviter d'éventuels contentieux :

• L'état des lieux doit être établi à l'entrée et au départ du locataire. Ce document détaille le logement ainsi que son équipement et indique leur qualité. Il permettra de réclamer des réparations aux locataires en cas de détérioration,
• L'inventaire du mobilier définissant l'ensemble des meubles et objets garnissant le local.

Tous ces documents doivent être signés par toutes les parties au contrat pour qu'ils soient valables et utilisables dans le cas d'un litige.

LMP/LMNP : conditions liées au logement

On considère généralement qu'un logement est meublé lorsqu'au moment de la signature du bail, le locataire a la possibilité d'entrer dans les lieux et d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Ainsi, pour entrer dans la catégorie des logements dits meublés, le bien doit être équipé des meubles indispensables tel que le lit, les chaises, la table, quelques assiettes, et doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson...)

De même que s’il s’agissait d’une location classique, le propriétaire doit, dans tous les cas, délivrer au locataire un logement décent.

LMP/LMNP : Bon à savoir !

Dans le cadre de l’achat d’un bien neuf, la TVA est récupérable par l’acquéreur.

Cependant cette récupération n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans. En cas de revente avec rupture du bail commercial, l’administration demandera la restitution de la TVA au prorata temporis.

Le bail commercial est généralement signé avec le gestionnaire pour 9 ans, voir 11 ans.